۴ عامل بسیار مهم که مسیر بازار املاک را تعیین می‌کند
املاک بخش قابل‌توجهی از ثروت اکثریت مردم را تشکیل می‌دهند. به عنوان نمونه یک بازار بزرگ املاک را مورد بررسی قرار داده‌ایم که قابل تعمیم است. این امر به‌ویژه در مورد بسیاری از صاحبان خانه در ایالات متحده صدق می‌کند. براساس نظرسنجی‌های بانک مرکزی آمریکا، ۶۴.۹ درصد از خانواده‌های آمریکایی در سال ۲۰۱۹ صاحب خانه بودند.
املاک بخش قابل‌توجهی از ثروت اکثریت مردم را تشکیل می‌دهند. به عنوان نمونه یک بازار بزرگ املاک را مورد بررسی قرار داده‌ایم که قابل تعمیم است. این امر به‌ویژه در مورد بسیاری از صاحبان خانه در ایالات متحده صدق می‌کند. براساس نظرسنجی‌های بانک مرکزی آمریکا، ۶۴.۹ درصد از خانواده‌های آمریکایی در سال ۲۰۱۹ صاحب خانه بودند. اندازه و گستره بازار املاک، آن را به یک بخش جذاب و پرسود برای سرمایه‌گذاران تبدیل کرده است. در این مقاله به برخی از عوامل اصلی در تعیین مسیر بازار املاک و تنوع سرمایه‌گذاری‌های موجود می‌پردازیم.
نکات کلیدی
- عواملی وجود دارند که بر قیمت املاک، دسترس‌پذیری و پتانسیل سرمایه‌گذاری اثر می‌گذارند.
- مبحث جمعیت‌شناسی، اطلاعاتی مفیدی را در رابطه با سن، درآمد و اولویت‌های محلی خریداران حقیقی یا بالقوه ارائه می‌دهد و نشان می‌دهد که چند درصد از خریداران بازنشسته هستند و چند درصدشان برای گذراندن تعطیلات یا خرید خانه دوم اقدام به خرید ملک می‌کنند.
- نرخ بهره بر قیمت و تقاضای املاک اثر می‌گذارد. نرخ بهره پایین‌تر، افراد بیشتری را به سمت خرید ملک سوق می‌دهد که نشان‌دهنده هزینه کمتر وام‌های مسکن است. اما این افزایش تقاضا به نوبه خود باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود.
- قیمت املاک اغلب از چرخه‌های اقتصادی پیروی می‌کند، اما افراد می‌توانند با ورود به صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک (REIT) یا سایر دارایی‌هایی که مستقیماً با چرخه‌های اقتصادی مرتبط نیستند، سطح ریسک را پایین بیاورند.
- سیاست‌ها و قوانین دولتی- از جمله مشوق‌های مالیاتی، کسر مالیات و اعطای یارانه- می‌تواند نرخ تقاضای املاک را تغییر دهد.
جمعیت‌شناسی
جمعیت‌شناسی به داده‌هایی اشاره دارد که ترکیب جمعیتی را تحلیل می‌کنند. برای مثال می‌توان به سن، نژاد، جنسیت، درآمد، الگوهای مهاجرت و رشد جمعیت اشاره کرد. این آمار اغلب نادیده گرفته شده، اما آن‌قدر مهم است که بر نحوه قیمت‌گذاری املاک و نرخ تقاضا اثر می‌گذارد. تغییرات عمده در جمعیت‌شناسی یک کشور می‌تواند تاثیر شگرفی بر روند معاملات املاک در بلندمدت داشته باشد.
کودکانی که بین سال‌های ۱۹۴۵ و ۱۹۶۴ متولد شدند، جزئی از یک روند جمعیتی بودند که پتانسیل بازار املاک را افزایش دادند. رسیدن این کودکان به سن بازنشستگی یکی از جالب‌ترین تغییرات نسلی در سده گذشته بوده است. بازنشستگی این نسل که از سال ۲۰۱۰ آغاز شد، قطعاً بر وضعیت بازار در دهه‌های آتی اثر می‌گذارد.
تغییرات جمعیتی به روش‌های مختلف بر بازار املاک اثر می‌گذارند. حالا یک سرمایه‌گذار کاربلد سؤالات زیر را مطرح می‌کند:
۱) افزایش تعداد بازنشسته‌ها چگونه بر تقاضای خرید خانه‌های دوم در خارج از شهر اثر می‌گذارد؟ یا ۲) اگر درآمدها کمتر شده و بچه‌ها به خانه‌های خود نقل مکان کرده‌اند، چطور ممکن است که تقاضا برای خرید خانه‌های بزرگ‌تر دست‌خوش تغییر شود؟ این سؤالات و سؤالات دیگر به سرمایه‌گذاران کمک می‌کنند تا به‌موقع نوع و مکان سرمایه‌گذاری‌های بالقوه خود را در حوزه املاک تعیین کنند.
نرخ بهره
نرخ بهره تاثیر بسزایی بر بازار املاک دارد. اگر قصد خرید خانه با وام مسکن را دارید، باید نرخ بهره را دقیقاً محاسبه کنید. تغییرات نرخ بهره می‌توانند بر توانایی شما برای خرید خانه اثر بگذارند. زیرا هرچه نرخ بهره پایین‌تر باشد، هزینه دریافت وام مسکن کمتر می‌شود. در نتیجه، تقاضای بیشتری برای خرید املاک ایجاد می‌شود و قیمت‌ها دوباره بالا می‌رود.
باید توجه داشته باشید که با افزایش نرخ بهره، هزینه دریافت وام افزایش می‌یابد. از این‌رو، نرخ تقاضا و قیمت ملک کاهش می‌یابد. اما وقتی به تأثیر نرخ بهره بر سرمایه‌گذاری‌های بورسی مانند صندوق سرمایه‌گذاری املاک نگاه می‌کنیم، به یک ارتباط مشابه بین اوراق و نرخ بهره می‌رسیم. وقتی نرخ بهره کاهش می‌یابد، ارزش اوراق قرضه افزایش پیدا می‌کند؛ زیرا نرخ بهره آن مطلوب‌تر می‌شود. به این ترتیب وقتی نرخ بهره افزایش می‌یابد، ارزش اوراق کمتر می‌شود. و زمانی که نرخ بهره در بازار کاهش می‌یابد، ورود به صندوق سرمایه‌گذاری املاک جذاب‌تر می‌شود و ارزش سهام آن بالاتر می‌رود. وقتی هم که نرخ بهره افزایش می‌یابد، بازده صندوق کمتر می‌شود و متعاقباً ارزش سهام آن نیز کاهش می‌یابد.
اقتصاد
یکی دیگر از عوامل کلیدی مؤثر بر ارزش املاک، سلامت اقتصاد است. این مقوله براساس شاخص‌های اقتصادی مانند تولید ناخالص داخلی، اشتغال‌زایی، فعالیت‌های تولیدی، قیمت کالاها و غیره سنجیده می‌شود.
با این وجود، حالت چرخه‌ای اقتصاد می‌تواند اثرات متفاوتی بر بازار املاک داشته باشد. مثلاً اگر یک صندوق، عمده سرمایه‌گذاری‌های خود را بر بخش هتل‌داری متمرکز کند، معمولاً بیش از صندوقی که در بخش ساختمان‌های اداری سرمایه‌گذاری کرده، از رکود اقتصادی ضرر می‌بیند.
هتل‌ها به دلیل ساختار اجاره‌ای کسب‌وکارشان بیشتر تحت تأثیر شرایط اقتصادی قرار دارند. اجاره یک اتاق در هتل را می‌توان نوعی اجاره کوتاه‌مدت در نظر گرفت که در صورت وخامت اوضاع اقتصادی مشتریان دچار وقفه می‌شود. از سوی دیگر، مستأجران املاک اداری معمولاً اجاره‌نامه‌های بلندمدت دارند که در دوران رکود هم قابل فسخ نیستند. بنابراین، شما باید از چرخه اقتصادی کسب‌وکارتان آگاه باشید، اما نباید از حساسیت ملک خود به چرخه اقتصادی هم غافل شوید.
سیاست‌های دولتی/یارانه‌ها
قوانین نیز تأثیر قابل‌توجهی بر نرخ تقاضا و قیمت املاک دارند. اعطای اعتبارات مالیاتی، کسورات و یارانه‌ها برخی از راهکارهای دولت برای افزایش موقت نرخ تقاضا در حوزه املاک هستند. شناخت مشوق‌های دولتی می‌تواند به شما در تشخیص نوسانات عرضه و تقاضا و شناسایی روندهای مشکل‌دار کمک کند.
برای مثال، دولت ایالات متحده در سال ۲۰۰۹ از طرح اعطای اعتبار مالیاتی برای خرید خانه پرده برداشت تا بتواند نرخ معاملات را در شرایط رکود افزایش دهد (فقط کسانی که بین سال‌های ۲۰۰۸ تا۲۰۱۰ خانه خریده بودند، واجد شرایط محسوب می‌شدند). براساس گزارشات دولت، ۲.۳ میلیون نفر از مشوق‌های مالیاتی استفاده کردند. این افزایش موقت بسیار چشم‌گیر بود و اگر کسی از نقش مشوق‌های مالیاتی آگاه نباشد، ممکن است به این نتیجه برسد که نرخ تقاضا برای مسکن افزایش یافته است.
بهترین سرمایه‌گذاری چیست؟
اندازه و گستره بازار املاک، آن را به یک گزینه جذاب و پرسود برای سرمایه‌گذاران تبدیل کرده است. سرمایه‌گذاران می‌توانند مستقیماً در حوزه املاک سرمایه‌گذاری کنند یا به طور غیرمستقیم به صندوق‌ها ورود کنند. سرمایه‌گذاری مستقیم شامل خرید ملک مسکونی برای کسب درآمد یا فروش مجدد در آینده می‌شود. سرمایه‌گذاری غیرمستقیم نیز شامل ورود به صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک (REITs)، صندوق‌های قابل معامله (ETF)، صندوق‌های ترکیبی (CREF) و صندوق‌های زیرساختی می‌شود. با توجه به حجم بالای نقدینگی بازار، هزینه‌های معاملاتی کمتر و نیاز کمتر به سرمایه اولیه، عمده افراد ترجیح می‌دهند به طور غیرمستقیم اقدام به سرمایه‌گذاری کنند.
سخن پایانی
در این مقاله، عواملی را که بر روند بازار املاک اثر می‌گذارند بررسی کردیم. اما بخش‌های پیچیده‌تری هم وجود دارد که می‌توانند مؤثر واقع شوند میزان اثرگذاری برخی از عوامل فوق غیرقابل‌انکار است، اما نتایج در عمل می‌توانند متفاوت باشند. از این‌رو، شناخت عوامل کلیدی بازار املاک مخصوصا در کشورمان، لازمه انجام یک ارزیابی جامع از یک سرمایه‌گذاری بالقوه است.
دیدگاه