قوانین مربوط به زمینهای زراعی و جریان تغییر کاربری

سهم عمده­ای از زمین­های کشور زیر کشت محصولات کشاورزی و یا باغات است که جهت حفظ و نگهداری آنها در سال ۱۳۷۴ «قانون حفظ کابری اراضی زراعی و باغ­ها» به تصویب رسید. هدف از تصویب این طرح به حداقل رساندن تغییر کاربری این نوع اراضی و ساخت و سازهای بی­رویه در مناطق حاصل‌خیز کشور بود. این قانون مشتمل بر ۱۵ ماده قانونی است.

البته ذکر این نکته نیز ضروری است که افزایش جمعیت شهرها تقاضا جهت تغییر کاربری زمین­های کشاورزی به کاربری مسکونی را بیش­تر کرده است. به گزارش بزرگ‌ترین مرجع خرید و فروش ملک در گیلان؛ خانه انزلی، توسعه شهرها و تبدیل شدن برخی روستاها به فضای نیمه شهری از عوامل تاثیرگذار بر این امر بوده­اند. اگر این تغییرات خارج از عرف و ضوابط صورت گرفته و نظارتی از طرف وزارت کشاورزی بر آن وجود نداشته باشد، احتمالا مناطق مختلف کشور با خطرات زیست محیطی و بحران زمین­های حاصلخیز روبرو خواهد بود.

استان­های شمالی کشور، گیلان و مازندران دارای زمین­های برنج­کاری بسیار هستند که اهم برنج سالیانه کشور و صادرات آن را تامین می­کنند. غیر از آن بسیاری از باغات و درختان میوه، زمین­های چای‌کاری و … سهم بسزایی در صنعت کشاورزی دارند.  این زمین­های زراعی در خارج از محدوده شهرها و بیش­تر در مناطق روستایی واقع شده­اند و مشمول قوانین تصویبی سال ۱۳۷۴ هستند.

در شهرهای ساحلی مسئله تغییر کاربری موضوعیت بیش­تری پیدا می­کند. این مناطق به علت آنکه مقصد سرمایه­ گذاری جهت ویلاسازی و شهرک­سازی به شمار می­روند، و به تبع آن سرمایه­گذاران به دنبال زمین­های ارزان قیمت ترند، بیش­تر شاهد تغییر کاربری زمین­های کشاورزی و باغات به اراضی مسکونی بوده­اند.

اما این مورد دارای اصول و قوانین به خصوصی است و به هیچ عنوان نمی­توان تصور کرد به راحتی و با خرید یک زمین زراعی صاحب اراضی برای ساخت و ساز ساختمان شده­اید.

در مورد شهرهایی که در حاشیه دریا واقع شده­اند و جزو مقاصد گردشگری محسوب می­شوند نیز باید با دقت نظر بیش­تری جهت تغییر کاربری تصمیم­گیری نمود. به غیر از خسارات وارده به بخش کشاورزی و منابع آبی، تغییر کاربری بی­رویه و بدون نظارت قانونگذار در درازمدت برای بخش توریسم و گردشگری این گونه از شهرها نیز آسیب­زا خواهد بود.

با تغییر کاربری بی­رویه زمین­های کشاورزی، به مرور جغرافیای جنگل و باغات در این مناطق تغییر چهره پیدا خواهند کرد و از سطح زیر کشت زمین­های سبز و حاصلخیز کاسته خواهد شد. همین امر می‌تواند بر موقعیت اکوسیستم زیستگاهی همچون تالاب انزلی که در خطر نابودی است نیز اثرگذار باشد. حیات گونه­ های جانوری، سطح منابع آب زیرزمینی، آب و هوا، جنگل و درختان، دریا و رودخانه‌های منتهی به آن، همه و همه بدون نظارت دقیق بر تغییر کاربری زمین زراعی و باغات دستخوش تغییر و تهدید به نابودی است.

کارشناسان خانه انزلی اینطور عنوان می‌کنند: واقعیت قضیه این است که اراضی کشاورزی یا زراعی با هدف توسعه تولیدات کشاورزی و حمایت از صنعت کشاورزی و کشاورزان می‌بایست حفظ شوند. شاید بسیاری از افراد سودجو یا اهالی پرنفوذ حوزه املاک و مستغلات راضی به حفظ این اراضی نباشند که این امر جدا آینده‌ای نه چندان خوشایند را برای شهرنشینان رقم خواهد زد.

تغییر کاربری اراضی کشاورزی

ممکن است با اهداف مختلفی مالک زمین زراعی تصمیم به تغییر کاربری اراضی خود بگیرد. ساخت یک واحد جهت سکونت خود یا مکانی جهت استراحت و تفریح، یا ویلاسازی و شهرک­سازی جهت فروش و کسب درآمد حاصل از آن. به هرحال این رویه دارای مشکلات و موانعی است که بهتر است قبل از هرگونه اقدامی با آنها آشنا شوید. تعیین چگونگی استفاده از یک زمین، کاربری آن زمین تعریف می­شود.

بر طبق قوانین، تغییر کاربری باغات و زمین­های کشاورزی ممنوع است و متخلفین مشمول جریمه خواهند شد. جز در موارد خاص که اجازه آن را کمیسیونی متشکل از نمایندگان وزارتخانه کشاورزی، سازمان جهاد سازندگی و محیط زیست و نماینده مسکن و شهرسازی و زیر نظر وزارت کشاورزی صادر می­کنند

تغییر کاربری زمین زراعی یا باغ دارای قوانین پیچیده و شرایطی است که قبل از اقدام به خرید این نوع از زمین­ها باید حتما از آنها اطلاع داشته باشید. ممکن است زمینی زراعی را با وعده امکان تغییر کاربری آن و ساخت و ساز بخرید اما هیچگاه نتوانید کاربری آن را عوض کنید.

باید بدانید که در صورت موافقت با این امر و گرفتن مجوز تغییر کاربری عوارض آن از مالکین دریافت خواهد شد. که چیزی در حدود ۸۰ درصد قیمت روز زمین زراعی مذکور است. به جز در مواردی که افراد کم درآمد جهت سکونت شخصی خود و در مساحت کوچک اقدام به این تغییر کاربری زمین و ساخت خانه مسکونی کرده باشند.

در صورت تخلف مالک و ساخت و ساز در زمین کشاورزی بدون اخذ مجوزهای مورد نیاز، طبق قانون موظف به پرداخت جریمه­های سنگین تا ۳ برابر ارزش پیشنهادی روز زمین خواهند شد. همچنین توسط مقام قضایی دستور توقف ساخت و ساز صادر و اجرایی می­­شود.

حتی اگر اقدام به ویلاسازی و شهرک­سازی در زمین کشاورزی به اتمام رسیده باشد، دستور تخریب واحدهای غیر مجاز صادر خواهد شد.

انواع کاربری زمین­  کدام است؟

-کاربری مسکونی

-کاربری کشاورزی

-کاربری اداری-دولتی

-کاربری صنعتی

-کاربری تجاری

-کاربری خدماتی

-کاربری معدن

-کاربری ورزشی

و …

مدارک مورد نیاز جهت تغییر کاربری زمین

-درخواست تغییر کاربری زمین

-مدارک مالکیت زمین

-فتوکپی مدارک مالک

-فیش پرداختی عوارض نوسازی

-درخواست به شهردار جهت تغییر کاربری

– بازدید کارشناس فنی از زمین

-بازدید کارشناس شهرداری از زمین

-تکمیل کارت گذربندی

منبع: www.khaneanzali.com