بازار مسکن در سال ۹۸ چگونه خواهد بود؟

رضا سیف پور / مدرس سوادمالی و فنون مذاکره

پیش بینی بازارهای مالی و سرمایه گذاری همیشه دغدغه بسیاری از افراد جامعه است. بخصوص کسانی که نگران حفظ پول و دارایی خود هستند و حتی با سرمایه گذاری درست، قصد دارند تا اندک سرمایه زندگی خود را برای روز مبادا یا زندگی راحت‌تر در دوران بازنشستگی افزایش دهند. در این میان یکی از گزینه‌های ظاهراً جذاب برای جامعه، همواره مسکن بود که البته در سال‌های قبل نشان داد گزینه بدی هم نیست با اینحال واقعیت این است که همواره گران شدن چیزی که قبلاً خریداری کرده یا بر روی آن سرمایه گذاری کرده‌ایم به معنی بالا رفتن دارایی ما و انجام یک سرمایه گذاری درست نیست. بهترین نمونه برای توضیح این اصل می‌تواند بازار فعلی مسکن باشد. در دی‌ماه ۱۳۹۷ چیزی در حدود ۶۵ هزار و ۳۳۰ مورد معامله در قالب خرید و فروش مسکن در کل کشور انجام شد که نسبت به ماه مشابه درسال قبل ۲۷ درصد کاهش را نشان می‌دهد. وضعیت اجاره واحدهای مسکونی هم با حدود ۴۰ هزار و ۶۰۰ اجاره نامه، کاهش ۱۴ درصدی نسبت به سال قبل را نشان داد. این وضعیت در تهران به ترتیب کاهش ۶۶ و ۲۲ درصدی را تجربه کرد لذا نمی‌توان از مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای مناسب یاد کرد. می‌دانیم که یک سرمایه گذاری خوب باید حداقل سه ویژگی مهم داشته باشد. اول آنکه نرخ افزایش بازدهی آن در مقایسه با سایر گزینه‌ها بالاتر باشد (حتماً باید از نرخ تورم بیشتر باشد)، دوم آنکه به سهولت تبدیل به پول نقد شود و سوم اینکه از کمترین ریسک ممکن برخوردار باشد. با این الگو به نظر می‌رسد در شرایط فعلی در مقایسه با سایر گزینه‌های موجود، بازار مسکن نمی‌تواند گزینه خوبی برای سرمایه گذاری باشد.

در حال حاضر با توجه به سیاست‌های بانک مسکن، کاهش روز افزون قدرت خرید مردم، افزایش لحظه به لحظه نرخ تورم و نوسانات بازار ارز به نظر می‌رسد از طرفی قدرت خرید مردم همچنان پایین بیاید و برای سرمایه گذاران نیز بازارهایی غیر از بازار مسکن جذابیت بیشتری داشته باشد. بخصوص اینکه در سال ۹۷ قیمت مسکن از رشد بسیار بالایی برخوردار شد و عملاً از تمام توان افزایشی خود در بازار استفاده کرد. از اینرو پیش بینی می‌شود که در سال ۹۸ علی رغم افزایش دست مزدها و نوسانات بازار ارز، افزایش قیمت مسکن چیزی در حد افزایش نرخ تورم (واقعی) و حتی اندکی کمتر از آن باشد و نه بیشتر از آن. این یعنی آنکه با توجه به هزینه‌های حفظ ونگهداری مسکن، سرمایه گذاری روی این گزینه چندان مطلوب نیست و در شرایط فعلی بهتر است سرمایه گذاران به دنبال بازارهای بهتری باشند. البته اگر دولت به فکر دست کاری قیمت حامل‌های انرژی بیافتد ممکن است این افزایش قیمت هم سوی با دیگر بازارها در بازار مسکن هم به همان نسبت رخ دهد که البته معنی آن رشد سرمایه نیست و بدون شک این امر باکاهش قدرت خرید مردم، همچنان از اهمیت و جذابیت این بازار برای سرمایه گذاری مناسب می‌کاهد.

• ارتباط با نویسنده: ۰۹۱۱۱۳۸۱۷۰۲