سیاست یک بام و دو هوای وزارت راه و شهرسازی در ساماندهی قراردادهای ملکی

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی دیارمیرزا، حسین آب برین در یادداشتی نوشت:

سال ۸۷ بود که زمزمه های سامانه ای تحت عنوان «املاک و مستغلات» بر سر زبان ها افتاد این سامانه که در آن زمان توسط وزارت صمت راه اندازی شد کارش این بود که برای کلیه قرارداد های ملکی کد رهگیری صادرکند این کد رهگیری باید در زمان تنظیم قرارداد و توسط مشاورین املاک دریافت می شد اگرچه کد رهگیری از سوی جامعه املاکی ها مورد استقبال قرار نگرفت و بر اساس گفته های علی قائدی معاون وقت دفتر اقتصاد مسکن وزارتخانه راه و شهرسازی ۶۰ درصد معاملات در کشور  ثبت سامانه نمی شود عمده دلال این موضوع را می توان نگرانی  املاکی ها از پرداخت مالیات عنوان کرد.

در آن برهه درگیری های لفظی شدیدی بر سر این موضوع شکل گرفت از یک سو کانون سر دفتر داران که مخالف کد رهگیری بود و از سوی دیگر مصطفی قلی خسروی رئیس  اتحادیه املاک تهران که به شدت از کد رهگیری دفاع می کرد و آن را عزت املاکی ها می دانست.

در نهایت پس از کش و قوس های فراوان در روز هفدهم فروردین ماه سال ۱۴۰۰ مجلس شورای اسلامی مصوبه ای را ذیل طرح جهش تولید و تامین مسکن به تصویب رساند که به کد رهگیری اعتبار بیشتری بخشید. به موجب ماده ۱۹ طرح جهش تولید مسکن در راستای رصد و نظارت بر بازار مسکن درج کلیه معاملات اعم از خرید و فروش، رهن و اجاره، پیش فروش و مشارکت در ساخت باید در سامانه املاک مستغلات کشور ثبت گردد و از این تاریخ به بعد اخذ کد رهگیری  برای کلیه معاملات الزامی شد.

طرح کد رهگیری اجباری با کم و کیف مختلف در مناطق مختلف کشور ادامه داشت تا اینکه در آذر ماه ۱۴۰۲ بخشنامه اجباری بودن آن برای کلیه اتحادیه های املاک ارسال گردید.

بازیگران طرح کد رهگیری اجباری سه ضلع هستند و این طرح برای هر کدام فوائدی دارد ۱) دولت ۲) متعاملین ۳) مشاورین املاک. با توجه به اینکه بررسی فوائد این طرح موضوع این مقال نیست به فوائد این طرح برای دولت و متعاملین نخواهم پرداخت. اما نگاهی گذرا به فواید این طرح برای مشاورین املاک خواهم پرداخت.

 قطعاً این طرح به نفع صنف مشاورین املاک است و احتمالاً پس از اجرای کامل آن اتفاقات ذیل برای این صنف رقم خواهد خورد و فعالان این صنف پس از بازگشت اعتبار خود به جامعه می توانند مطالبات خود را از کانال های مربوطه پیگیری کنند.

۱) این طرح عرصه را بر املاکی های فاقد جواز کسب تنگ خواهد کرد.

۲) قرارداد های عادی که مشاورین املاک عامل اصلی تحریر آن هستند اعتبار خواهد بخشید.

۳) بازنشسته ها، کهنسالان و کم سوادها، که در این صنف جای بقیه را تنگ کرده اند از این صنف عزیمت خواهند نمود که این موضوع به جوان سازی صنف املاک منجر خواهد شد.

۴) با کاهش املاک در آمد فعالان این صنف افزایش خواهد یافت.

۵) به دلیل محدودیت هایی که برای مشاورین املاک در تنظیم قرارداد ایجاد شده، آسیب به مشاورین کاهش می یابد.

۶) پس از شفافیت مالیاتی صنف املاک بالاخره موقع آن می رسد که این صنف فعالیت مدنی خود را جهت کاهش نرخ مالیاتی شروع کند.

۷) با شفافیت در دخل و خرج مشاورین املاک، فعالان این صنف می توانند مطالباتی همچون افزایش درصد کمیسیون، رعایت فاصله صنفی و غیره را از دولت و اتحادیه خود بخواهند.

طعم شیرین اثرات این طرح تا مادامی برای جامعه بزرگ املاکی های کشور به ثمر خواهد نشست که وزارت راه و شهرسازی دست از موازی کاری بردارد و مبادرت به جمع آوری “طرح رایگان کد رهگیری” نماید!

طرح “کد رهگیری رایگان” که در اوایل سال ۱۴۰۲ کلید خورد در سامانه ای تحت عنوان املاک و اسکان برای متعاملین اجاره نامه امکان دسترسی دریافت کد رهگیری را فراهم نمود! این طرح که در راستای کاهش هزینه های متعاملین علی الخصوص مستاجران از سویی و از طرفی کارشکنی برخی از مشاورین املاک در ارائه کد رهگیری راه اندازی شد علاوه بر اینکه در تعارض آشکار با طرح الزام مشاورین املاک به دریافت کد رهگیری است فلسفه وجوبی و وجودی مشاورین املاک را نیز زیر سوال می برد.

به زبان ساده تر دولت و دستگاه های نظارتی به جای آنکه نظارت بر مشاورین املاک را افزایش دهند و این صنف را ساماندهی کنند آمده اند برای آن ها رقیب تراشیده اند تا مشکل مردم در غیر از کانال مشاورین املاک حل شود! ساده ترین اتهامی که به طراحان این طرح وارد است نادیده گرفتن سیکل ارائه جواز به مشاورین املاک است؛

شما تصور کنید یک واحد صنفی مشاور املاک قبل از اینکه شروع به کار نماید باید مراحل ذیل را پشت سر بگذارد وی ابتدا باید دوره های تخصصی املاک، اداره ثبت، فقه بازار، نظام صنفی، آشنایی با قوانین امور مالیاتی، ضوابط نیروی انتظامی، قانون کار، قانون بهداشت، قانون تامین اجتماعی را بگذارند پس از برگزاری امتحانات این دوره ها به دریافت گواهی نامه تخصصی این دوره ها نایل می آید.

سپس به اداره مالیات رفته و پرونده مالیاتی تشکل می دهد و قاعدتاً پس از شروع به فعالیت به ارائه شفاف قرارداد ها به اداره مالیات مبادرت می ورزد این مرحله به این معنی است که وی شغل سیاه به حساب نمی آید و به چرخه ی اقتصادی کشور کمک خواهد کرد.

 سپس این فرد به اداره پلیس اماکن مراجعه خواهد کرد تا تاییدیه فعالیت صنفی خود را از نهادهای امنیتی و انتظامی دریافت کند گذراندن این مرحله یعنی فرد از سلامت اخلاقی، روحی و روانی برخوردار است همچنین مکان وی نیز مورد تایید است.

در نهایت پس از گذراندن کلیه مراحل مذکور یک املاکی با شماره صنفی مشخص شروع به فعالیت می کند و مبادرت به دریافت کد رهگیری می کند این مراحل که برای متقاضی و ادارات نامبرده شامل صرف هزینه و زمان است در طرح دریافت کدرهگیری رایگان نادیده گرفته شده یا لااقل کم اهمیت ارزیابی شده. به عبارت ساده تر طرح کد رهگیری رایگان می گوید تمامی متقاضیان کد رهگیری که از قضا خود ذینفعان معامله نیز هستند اهلیت دارند که خودشان برای خوشان کد رهگیری بگیرند!

انعقاد بعدی به این طرح این است که آن ها نقش ضربه گیر بودن مشاورین املاک در قراردادهای ملکی را در نظر نگرفته اند مشاورین املاک به عنوان اولین داور قرارداد همواره نقش ضربه گیر را برای قراردادها ایفا می کنند و به کاهش مراجعه به مراجع قضائی کمک می کنند.

در “طرح کد رهگیری رایگان” متعاملین در صورت بروز کوچکترین اختلاف از جمله دیر کرد پرداخت یا تحویل ملک باید به مراجع قضائی جهت حل اختلافات خود مراجعه کنند که قطعاً در صورت فراگیر شدن در استفاده از این نوع کد رهگیری مراجعه به دادگاه افزایش خواهد یافت.

مشاورین املاک در روزمرگی های خود به سادگی اختلافات طرفین قرارداد را حل و فصل می نمایند و در عمده موارد طرفین به داوری املاک اکتفا کرده و از مراجعه به دادگاه صرف نظر می کنند.

انتقاد آخر که مهمترین انتقاد به این طرح است هدف پنهان این طرح در اعتبار زدایی از صنف مشاورین املاک است این طرح مصداق بارز این است که شما برای طیفی غیر از پزشکان مجوز صدور نسخه پزشکی صادر کنید یا اینکه بخواهید فتاوای دینی را به غیر از قشر روحانیون محول کنید و یا اینکه توصیف و تحلیل مفاد حقوقی را از غیر فقها و وکلاء بخواهید! و مثال هایی از این دست که به فراوانی یافت می شود.

این طرح ولو اینکه هدف طراحان آن اینگونه نباشد در صورت دامن گیر شدن در حوزه مبایعه نامه ها منجر به بی کار شدن نیم میلیون  املاکی کشور خواهد شد و سردرگمی در بازار خرید و فروش و ملک با حذف دلال بوجود خواهد آورد.

البته جامعه مظلوم مشاورین املاک دیر زمانی است که مورد هجمه از هر سو قرار گرفته است و با این موضوع بیگانه نیست مسئولانی که ناتوانی خود را به گردن مشاورین املاک می اندازند آن ها را عامل و عامل گرانی معرفی می کنند! فیلم نامه های سیمای ملی که نقش منفی را به املاکی می دهند! کانون سر دفتر داران که مدام به تخریب مشاورین املاک مشغولند! مالکین گران فروشی که طمع کاری خود را به گردن املاکی سر محل می اندازند و دلیل گرانی ملک خود را کارشناسی املاک عنوان می کنند!

خلاصه هر که از راه می رسد یک لگد آب دار نثار ما املاکی ها می کند و شب هم بدون وجدان درد می خوابد! و در سایه سکوت روسای صنوف سراسر کشور و جامعه بزرگ املاک هر بلایی که بخواهند سر ما می آورند.