آینده نگری بازار مسکن

در دوران معاصر یکی از مسائلی که در مورد جامعه بشریت وجود دارد ، مسئله مسکن است هم اکنون به دلیل کمبود زمین و گرانی خانه افراد مجبور هستند به مساحت های کوچک و خانه های با کیفیت پایین بسنده کنند. شاید بتوان گفت که مشکل  مسکن در همه جای دنیا وجود دارد اما در کشورهای در حال توسعه به دلیل رشد سریع زمین ، تامین مصالح های داخلی ،  فقدان منابع مالی کافی ،  مشکلات مربوط به عرضه جمعیت و شهر نشینی ، مهاجرت های نامناسب به شهرها ، کمبود نیروی انسانی متخصص و مهم تر از همه نبودن خط مشی ، سیاست گذاری در خصوص زمین و مسکن  این مشکل را به صورت بحرانی در اورده است.

در کشور ما مسکن موتور محرک اقتصاد است و بازار مسکن در جذب و تخصیص  منابع و اشتغال سهم ویژه ای  به خود اختصاص می دهد. طی گزارش وزارت راه و شهرسازی بخش مسکن قادر است با کمترین سرمایه گذاری بیشترین اشتغال را در کشور ایجاد کند  در مقایسه‌ای که  این وزارتخانه ‌ بین بازار ساخت‌وساز – تولید‌مسکن – با چند بخش تولیدی همچون صنعت‌ومعدن، کشاورزی، نفت‌وگاز و فعالیت‌های خدماتی انجام داده ، این بازار در صدر فعالیت‌های اقتصادی کشور به لحاظ «شغل‌آفرینی» و همچنین «قدرت تحریک سایر بخش‌ها» قرار گرفته است.

این بازار مهم از سال ۹۲ دچار رکود شد و هرچه به سال ۹۴ نزدیک تر شد رکود افزایش یافت. دیدگاه های مختلفی در بیان دلایل این رکود عنوان کرده اند که نخستین ان کاهش قدرت خرید متقاضیان  است باتوجه به افزایش قیمت مسکن در سال های  گذشته وافزایش نیافتن  درامد خانوارها  به دلیل رکود اقتصادی حاکم بر کشور،  بسیاری از خانوارها قدرت خریدشان را  از دست داده اند و در بازار معاملات  مسکن رکود شدیدی  حاکم شده است. به همین دلیل امکان فروش  واحدهای نوساز  و در نتیجه  سرمایه گذاری  مجدد توسط  سازندگان در بخش  مسکن کاهش یافته است. دلیل دوم  رکود بازار مسکن  به هزینه های ساخت  و تامین مالی نامناسب ساخت و ساز برمی گردد با افزایش  هزینه های  ساخت از یک طرف و از طرف دیگر نبود امکان تامین مالی ارزان ساخت و ساز مسکن  از سوی بانک ها به دلیل محدودیت  منابع مالی و بالا بودن نرخ بهره بانکی ساخت و ساز مسکن از این ناحیه نیز تاثیر منفی پذیرفته است. دلیل سوم رکود بازار مسکن بالا بودن نرخ سود سپرده های بانکی است هم اکنون یک سرمایه گذار حوزه مسکن می تواند سرمایه خود را از این  بازار  بیرون بکشد و با بهره بانکی که دریافت می کند سودی به مراتب بیشتر را نصیب خود کند. دلیل دیگر رکود بازار مسکن  به کاهش ساخت و ساز در بافت های فرسوده برمی گردد. براساس گزارش وزارت راه و شهرسازی ، امار پروانه های صادر شده توسط شهرداری ها در سال ۹۴  کاهش ساخت و ساز در این بافت را نشان می دهد.

جدای از بحث زمان که ایا افزایش تیراژ یا تولید در سال ۹۵  تحقق خواهد یافت یا خیر انچه واضح است و براساس سیکل گفته شده باید اتفاق بیفتد این است که ابتدا باید رونق معاملات  مسکن رخ دهد . یعنی همان طور که رکود ابتدا از معاملات اتفاق می افتد و بعد در قیمت تجلی پیدا می کند سپس وارد بخش تولید می شود و به ترتیب صدور پروانه های  جدید و متعاقبا ساختمان های  تکمیل شده را تحت تاثیر قرار می دهد. در دوره رونق  نیز عین همین روند باید اتفاق بیفتد یعنی باید ابتدا رونق در معاملات رخ دهد تا پس از آن  و به مرور زمان قمیت ها را تحت تاثیر  قرار دهد و بعد رونق در تولید مسکن اتفاق بیفتد.

نشانه هایی در بخش مسکن ایران وجود دارند که روشن می سازند پس از سه سال رکود شاهد رونق در این بازار خواهیم بود بنده معتقدم به زودی در بازار مسکن ایران رونق را شاهد خواهیم بود بازار مسکن هر دو تا چهار سال یک دوره  رونق-رکود را پشت سر می گذارد  و جدای از بحث این که  کدام  دولت  سرکار است این دوره رونق-رکود تکرار می شود.

باتوجه به اتخاذ سیاست های محتاطانه توسط دولت یازدهم در بخش مسکن، ما جهش قیمت نخواهیم داشت و با شروع رونق در بازار مسکن یک افزایش پنج تا ده درصدی  قیمت را  شاهد خواهیم بود. ولی در مجموع با افزایش تقاضا قیمت ها  دارای ثبات خواهند بود. دلیل دیگر ثبات قیمت ها ، کاهش  رشد جمعیت ایران است و ما در چنین وضعیتی  با هجوم متقاضیان روبه رو نخواهیم شد برخی کارشناسان این کاهش جمعیت را یک امتیاز منفی در رونق بازار مسکن ایران می دانند.

هم اکنون دولت با تصویب و اجرای تسهیلات نوین بانکی برای گروههای مختلف جامعه ، زمینه را برای رونق بازار مسکن فراهم کرده است. از طرفی با کاهش سود بانکی زمینه رونق ساخت و ساز نیز فراهم شده است. اما این مبلغ وام فقط در مناطق جنوبی شهرها بخصوص در شهر تهران که اپارتمان  بین متری ۲ تا ۳ میلیون تومان است ، جوابگو است. کارشناسان بر این باورند که تسهیلات مسکن باید حدود ۸۰%  قیمت تمام شده مسکن را پوشش دهد بنابراین تسهیلات بانکی فعلی حداقل  در تهران جوابگوی متقاضیان مسکن نیست نکته دیگر در این زمینه سود بالا و اقساط سنگین وام های جدید است که عملا طبقات ضعیف جامعه که گروههای هدف دولت محسوب می شوند از آن بی نصیب می مانند.

تاثیر برجام بر بازار مسکن

به عقیده ی بنده رکودی که از سال ۹۲ اغاز شد و به سال ۹۴ هم کشیده شد بیش از انکه نتیجه برجام باشد تابع یکسری  مکانیزم های عرضه و تقاضا است. به عقیده  بنده برجام  بر مسکن تاثیر آنی و میان مدت کمرنگی دارد و اگر برجام به عنوان یک معاهده بین المللی برای سالها پابرجا بماند و مثلا با عوض شدن دولت ایران و یا امریکا از هم نپاشد ان موقع تاثیرات  ان را بر بخش مسکن ایران شاهد خواهیم بود. تنها اثر برجام در سال ۹۴ به زعم بنده این بود که رونق را یکسال به تعویق انداخت یعنی اگر مذاکرات  هسته ای و برجام در کار نبود ما در سال ۹۴ شاهد رونق این بازار بودیم در سال ۹۴ انتظار ارزانی منجر به تشدید رکود و رونق نیافتن بازار مسکن شد. تصور غلط متقاضیان مسکن و حتی بسیاری از تحلیل گران این بود که قیمت مسکن به قبل از سال های ۱۳۹۰ باز خواهد گشت.

برجام از طریق  عوامل برون زایی که به صورت غیر مستقیم از طریق سایر بازارها و شاخص ها می تواند بر بازار مسکن تاثیر بگذارد موثر است این عوامل اغلب در بلند مدت بر بازار مسکن تاثیر می گذارند که برخی از این عوامل را بر می شمریم:

در وهله نخست با ازاد شدن دارایی های بلوکه شده ایران منجر به افزایش  رونق سرمایه گذاری  در این حوزه  خواهد شد و دولت می تواند  با قدرت هرچه بیشتر  پروژه های مسکن  مهر و مسکن  اجتماعی را اجرایی کند در درجه دوم  با لغو تحریم های بانکی ، بانک های ایرانی با پرداخت تسهیلات  بانکی به رونق این بازار کمک خواهد کرد. از طرفی با از سرگیری  روابط بین بانک های ایرانی و خارجی نرخ سود و سپرده بانکی  تنظیم خواهد شد  و این خود به صورت  غیر مستقیم  بر رونق بازار ساخت و ساز  تاثیر خواهد گذاشت. اثر دیگر برجام  بر بازار مسکن  جذب سرمایه گذاری خارجی است که می توان از ظرفیت ان در انبوه سازی مسکن و بافت  فرسوده استفاده کرد. همچنین با اجرای صحیح برجام  رونق اقتصادی به اقتصاد  کشور بازخواهد گشت و در نتیجه ان درامد خانوارها افزایش می یابد و افزایش درامد خانوار نیز منجر به افزایش متقاضی  در بازار مسکن می شود و این مسئله در بلند مدت به رونق در بازار مسکن خواهد انجامید.

البته تمامی عوامل یادشده به شرط اجرای دقیق برجام و تعهد طرف امریکایی و غربی است که تاکنون نیز پس از گذشت شش ماه اجرایی نشده است که اخیرا صدای مقام معظم رهبری را نیز درآورده است.

دولت بافت فرسوده را دریابد

همچنین به دولت محترم پیشنهاد می شود که برای نوسازی  بافت فرسوده از شرکت های  خارجی  استفاده نماید و به جای دادن طرح های  جدید مانند مسکن اجتماعی ، بافت فرسوده را بهسازی و نوسازی نماید.

هم اکنون حدود ۷۰هزار هکتار بافت فرسوده در کشور شناسایی شده است که برای  بهسازی و نوسازی هر هکتار بافت فرسوده در شهرهای ایران حدود ۱۰۰ میلیارد ریال سرمایه گذاری جدید مورد نیاز است.

براساس گزارش شورای عالی شهرسازی  و معماری ایران در خصوص بافت های فرسوده شهری از جمله مزایای احیای این بافت ها، حفظ و صیانت از سرمایه و منابع انسانی و کاهش صدمات  و تلفات ناشی از زلزله است که با هیچ معیاری قابل ارزش گذاری نیست. در کنار ان بهینه سازی استفاده از زمین با ارتقای شاخص نفر در هکتار و کاهش اراضی بایر و رها شده در درون شهرها به استفاده از ظرفیت بالای جمعیت پذیری مناطق یاد شده منجر خواهد شد. این گزارش می افزاید کاهش هزینه های اسکان  سرریز جمعیت، کاهش هزینه های نگهداری شهرها، کاهش هزینه های امنیتی  و انتظامی  شهرها ، کاهش هزینه های رفت و آمد خانوارها و کاهش مصرف انرژی و الودگی  هوا از دیگر مزایای اجرای بهسازی  و نوسازی بافت فرسوده است. براساس قانون ، تا پایان برنامه ششم توسعه باید یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده از طریق  بانک های عامل تامین مالی شود.

اهتمام دولت به برنامه ششم توسعه

همچنین دولت باید تدابیری اتخاذ نماید تا نظارت شایسته و پیوسته بر اجرای  برنامه ششم  توسعه در حوزه مسکن صورت پذیرد تا از اعمال  سلیقه های فردی و بخشی جلوگیری شود. براساس  برنامه ششم توسعه اقتصادی ، اجتماعی و فرهنگی کشور در بخش مسکن که از سوی مقام معظم رهبری به دستگاه های اجرایی ، تقنینی و نظارتی ابلاغ شد بدین شرح امده است:

۱-    مدیریت زمین برای تامین مسکن و توسعه شهر و روستا در چارچوب استعداد اراضی و سیاست ها و ضوابط شهرسازی و طرح های توسعه و عمران کشور و ایجاد و توسعه شهرهای جدید

۲-    احیای بافت های فرسوده شهری و روستایی از طریق روش های کارامد

۳-     برنامه ریزی دولت در جهت تامین مسکن گروه های کم درامد  و نیازمند  و حمایت از  ایجاد و تقویت موسسات خیریه  و ابتکارهای مردمی برای  تامین مسکن اقشار محروم

۴-    برنامه ریزی جامع برای بهبود وضعیت مسکن روستایی با اولویت مناطق اسیب پذیر از سوانح طبیعی و متناسب با ویژگی های بومی

۵-    ایجاد و اصلاح نظام مالیت ها و ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن

۶-    حمایت از تولید حرفه ای ، انبوه و صنعتی مسکن

۷-    اجباری کردن استانداردهای ساخت و ساز مقررات ملی ساختمان و طر ح های  صرفه جویی انرژی

۸-    رعایت ارزش های فرهنگی و حفظ حرمت و منزلت خانواده در معماری مسکن

۹-    تقویت پژوهش و ارتقاء سطح دانش علمی در حوزه مسکن

حسین آب برین

پایگاه اطلاع رسانی دیارمیرزا: انتشار مطالب خبری و یادداشت های دریافتی لزوما به معنای تایید محتوای آن نیست و صرفا جهت اطلاع کاربران از فضای رسانه‌ای منتشر می‌شود.