مسکن در سالهایی که گذشت

مسکن هم مانند هر کالای دیگری در اقتصاد دارای سیکل تجاری است. یعنی فراز و فرود دارد. متاسفانه این سال ها و  به خصوص در ۶ ماهه گذشته قیمت مسکن روندی رو به رشد داشته است.علت چه بوده است؟

مسکن مهر و واگذاری آن چه تاثیری در بازار مسکن داشته است؟چرا با وجود افزایش عرضه مسکن باز هم شاهد افزایش قیمت مسکن هستیم.در این مقاله به بررسی و پاسخ به این سوالات می پردازیم.

مسکن مهر

بزرگترین اقدامی که دولت نهم و دهم درزمینه بازار مسکن انجام داده است،برنامه مسکن مهر بوده است. مسکن مهر را می توان بزرگترین طرح عمرانی و اقتصادی کشور برشمرد.که هدف آن افزایش امید به خانه دار شدن در جامعه  و تاثیرات مثبت اجتماعی مانند برقراری عدالت اجتماعی بود. تامین مسکن متناسب با نیاز از اولویت های اقتصادی امام (ره) پس از انقلاب اسلامی بود که در تاریخ ۲۱ فروردین ۵۸ توسط ایشان مورد تاکید قرار گرفت.

در راستای پاسخگویی به تقاضای انباشت شده مسکن در ۵ دهه ی گذشته ، برنامه مسکن مهر  با تخصیص زمین با هزینه صفر ، تسهیلات قرض الحسنه و تبدیل واسطه مالکیتی به مدیریتی در فرآیند ساخت در دستور کار دولت نهم و دهم قرا ر گرفت تا فرصت خانه دار شدن را به افراد کم درآمد بدهد.

رکود تورمی در بازار مسکن

با همه این تمهیدات، بازار مسکن در سال گذشته، روند پررونقی را پشت سر نگذاشت و این کم رونقی در سال جاری با شدت  بیشتری خود را در معاملات این بخش نشان داد. کم رونقی بازار مسکن در شرایطی رقم خورده است که قیمت مسکن بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش داشته است.افزایش قیمت مسکن اثر خود را در سبد خانوار نیز گذاشته است. مقایسه سرشماری نفوس و مسکن درسال ۱۳۹۰ و ۱۳۸۵ نشان دهنده افزایش چشمگیر اجاره نشینی است. این رشد مستندی بر ادعای افزایش شدید قیمت ها و کاهش قدرت خرید مردم است.البته سیمای بازار اجاره نیز متفاوت از بازار خرید نبوده است. اهنگ افزایش اجاره بها بیش از افزایش قیمت در بخش خرید و فروش بوده است.چنین شرایطی بازار را به سمت رکود تورمی شدید سوق داده است. بروز رکود تورمی محصول چندین عامل بیرونی و درونی در بازار مسکن است.

عوامل درونی:

عوامل درونی در مرزهای داخلی بخش مسکن قابل دسته بندی  است. اتفاقاتی که در بخش مسکن می افتد در دو دسته خلاصه می شوند.

دسته اول: پروزه مسکن مهر یکی از عوامل درونی تاثیرگذاردر بازار مسکن در چند سال اخیر است. طرح مسکن مهر به دلیل اینکه تاکنون نتوانسته است مسکن قابل سکونت به صورت انبوه به بازار عرضه کند باشکست روبرو شده است.این طرح برای رسیدن به مرحله قابل سکونت بودن به برنامه ی پیوسته ای نیاز دارد. از طرفی این طرح در کلان شهرهای بزرگ همچون تهران،شهرهای جدید حاشیه ای را هدف قرار داده است.

اجرای طرح بزرگی مانند مسکن مهر در شهرهای جدید اگرچه به تعدیل عرضه مسکن کمک خواهد کرد اما در درجه اول نیازمند برآورد ظرفیت این شهرهاست.سوالی که اکنون پیش روی شهرهای جدید با وجود مسکن مهر است به نحوه تعریف سیستم شهرهای جدید در کشور باز می گردد. در حال حاضر این شهرها فاقد امکانات زیر بنایی و حمل و نقل سریع و تنوع شغلی و … است. همین عوامل می توانند مانعی در برابر پیشبرد طرح مسکن مهر باشند.

دسته دوم: دومین عامل درونی بخش مسکن که عرضه کنندگان بخش مسکن را تحت تاثیر قرار داده است افزایش قیمت مصالح ساختمانی بوده است که قیمت تمام شده مسکن را تا حدود زیادی افزایش داده است.

اقتصاد ما نیاز دارد که سرمایه ها به جای بخش مسکن به سمت بخش های مولد پیش رود تا منجر به تورم نشده و شرایط رشد اقتصادی را تسهیل کند.

نوسان های بیرونی:

در کنار عوامل درونی عوامل بیرونی بسیاری بازار مسکن را تحت الشعاع قرار داده است، که مهمترین آنه نوسانات و بی ثباتی شرایط سیاسی و اقتصادی است. در چنین شرایطی گرایش به سمت نقدینگی آن هم به شکل ارز و ریال خواهد بود. مسکن اگرچه کالای ریالی به حساب می آید اما قابلیت تبدیل شدن آن به پول نقد زمان بر است بنابراین در شرایط پرنوسان محیطهای بیرونی از توجه سرمایه گذاری بیرون می آید. شرایط کنونی بازار مسکن نشان می دهد که روند رکود تورمی در این بخش ادامه خواهد داشت و تنها در صورت تنش زدایی نگاه سرمایه گذاران به این بخش خواهد رفت.

دراین صورت  بخش مسکن دچار جهش کوتاه مدتی خواهد شد و دوباره بعد از آن به رکود خواهد رفت.البته در شرایط کنونی باید امیدوار بود که سرمایه های سرگردان انباشته در دست مردم راهی به سمت بازار مسکن پیدا نکند. که  چرا که اقتصاد ما نیاز دارد که سرمایه ها به جای بخش مسکن به سمت سرمایه گذاری های مولد پیش رود تا منجر به تورم نشده و شرایط رشد اقتصادی را تسهیل کند.

آینده بخش مسکن بیشتر به فضای اقتصادی جامعه باز می گردد. در شرایطی که ارزش پول ملی رو به کاهش است و تورم زیادی ایجاد شده است قائدتا افر اد به سمت کالاهایی می روند که بتوانند ارزش پس انداز و  قدرت خریدشان را حفظ کنند.

عاجل ترین اقدام

اقدام فوری و اساسی دولت به جای دخالت در بازار ،به جای تصدی گری و موضع کارفرمایی پیداکردن، باید شفاف کردن اطلاعاتی بازار املاک و مستغلات کشور باشد. از آنجا که این بازار ۵۰ درصد کل سرمایه ها را جذب می کند پس باید نسبت به شفاف کردن قیمت ها در این بازار و روشن بودن شکل و حجم معاملات کمک کنیم.چگونه است که برای شفافیت بازار اوراق بهادار که حجم معاملات  بازار مسکن  را هم ندارد تا حد زیادی حساس هستیم، اما به شفافیت قیمت ها در بازار املاک و مستغلات توجه نداریم.

دولت ها در همه کشورها در قبال انتشار شاخص های مربوط به بخش املاک و مستغلات که بازار  را شفاف می کند خود را متعهد می دانند.دولت آمریکا متعهد است ۲۵ روز بعد از پایان هر ماه ،شاخص تعداد خانه های فروخته شده جدید را منتشر کند. اما متاسفانه در ایران امسال جدول آمار رسمی در هیچ حوزه ای از املاک و مستغلات  انتشار نیافته است. همچنین  دولت انگلستان متعهد است  ۳۰ روز پس از پایان  هر ماه ، تعداد وام های رهنی  را که طی ماه گذشته  برای خرید مسکن مورد تایید قرار گرفته منتشر کند ،آیا دولت ایران وظیفه ای برای  انتشار اطلاعات مشابه ندارد.البته شهرداری و سایر بخش های ذیربط هم باید برای انتشار اطلاعات بازار مسکن تلاش کنند.

آینده بخش مسکن بیشتر به فضای اقتصادی جامعه باز می گردد.در هر صورت در این شرایطی که ارزش پول ملی رو به کاهش است و تورم زیادی ایجاد شده است قاعدتا افر اد به سمت کالاهایی می روند که بتوانند ارزش پس انداز و  قدرت خریدشان را حفظ کنند.